COVID-19 BAKIMINDAN KİRA SÖZLEŞMELERİ

GİRİŞ

Dünyayı etkisi altına alan Korona virüsü ( Covid-19 ) 2019 yılının Aralık ayında Çin’in Vuhan kentinde ortaya çıkmasının ardından tüm kıtalara yayılmıştır. Dünya genelinde yüzbinlerce can kaybının yaşandığı Korona virüs nedeniyle Dünya Sağlık Örgütü salgını, 11.03.2020 tarihinde Pandemi olarak ilan etmiş ve durumun Uluslararası Kamu Sağlığı Acil Durumu (PHEIC) olduğunu açıklamıştır. Mücbir Sebep

Türkiye’de ilk vaka 11 Mart tarihinde görülmüştür. Bu tarihten itibaren virüsün yayılmasının önlenmesi mücadelesinde pek çok tedbir alınmıştır. Böylece bir anda ortaya çıkan sosyo-ekonomik durum birçok hukuki soru ve sorunu da beraberinde getirmiştir. Bu hukuki sorunlar arasında ilk akla gelenlerden biri taraflar arasındaki sözleşmelerin mevcudiyetini devam ettirip ettiremeyeceği ve pandeminin, pandemi nedeni ile alınan tedbirlerin ve sonucunda ortaya çıkan sosyo-ekonomik durumun sözleşmelere etkileridir.

COVİD-19 SALGINI MÜCBİR SEBEP SAYILIR MI?

Öncelikle Dünya Sağlık Örgütü (WHO) 11 Mart 2020 tarihinde, Küresel Covid-19 salgınını tüm ülkeleri kapsayan ‘’ pandemik hastalık ‘’ olarak ilan ettiğini duyurmuştur.

6098 sayılı Türk Borçlar kanununda açık bir mücbir sebep tanımı verilmemiş, durumun hal ve şartlarına göre değerlendirilebileceği hususu düzenlenmiş; içeriğinin belirlenmesi içtihatlara ve doktrine bırakılmıştır. Bu bağlamda, doktrinde “Sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olay”  şeklindeki tanıma yer verilmiştir. 

Aynı zamanda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/11-90 E. 2018/1259 K. Sayılı ve 27.06.2018 tarihli kararı şöyledir: “mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır. Deprem, sel, yangın, SALGIN HASTALIK gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.”

  • Yargıtay kararlarında mücbir sebebin unsurları şu şekilde belirtilmiştir: 
    “Öncelikle mücbir sebep, zorlayıcı bir olaydır. Bu olay doğal, sosyal veya hukuki bir olay olabileceği gibi insana bağlı beşeri bir olay da olabilir. Bu olay, zarar verenin faaliyet ve işletmesi dışında kalan bir olay olmalıdır. Mücbir sebep sebebiyle zarar veren, bir davranış normunu veya sözleşmeden doğan bir borcu ihlal etmiş olmalıdır. Yine mücbir sebep, davranış normunun ihlali ya da borca aykırılığın sebebi olmalı ve kaçınılmaz bir şekilde buna yol açmış olmalıdır. Kaçınılmazlık kavramı, mücbir sebep yönünden karşı konulmazlık ve önlenemezlik kavramını da kapsar. Mücbir sebebin bir diğer unsuru ise öngörülmezliktir.
    ‘’

Dünya Sağlık Örgütü’nün 12.03.2020 tarihli kararında, Korona virüsünün “Pandemi” (Küresel Salgın) olarak ilan edilmiş ve küresel risk seviyesi “yüksekten” “çok yüksek” seviyesine çıkarılmış, ayrıca Cumhurbaşkanlığı’nca alınan kararlarda, halka zorunlu olmadıkça sokağa çıkmaması tavsiye edilmiş, eğitime ara verilmiştir. Yurtdışı uçuşları durdurulmuş, şehirlerarası yolculuk yasaklanmıştır. Bununla beraber yargılama faaliyetlerine ilişkin tedbir kararları alınmış ve genelgeler ile halka açık işyerlerinin büyük bölümü kapatılmıştır. Mevcut durum dikkate alındığında, yaşanılan küresel salgının önceden öngörülemeyecek, olağanüstü bir durum olduğu ortadadır. Dünya üzerindeki somut etkilerini de dikkate alırsak, salgın hastalığının mücbir sebep olarak kabul edilmesi için başkaca gösterge gerekmemektedir.

MÜCBİR SEBEBİN KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ NEDİR?

Yukarıda da değinildiği üzere maruz kalınan olay mücbir sebep olarak kabul edilse dahi, bu durum direkt “borçtan kurtulma” nedeni olarak sayılmamaktadır.

Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesi uyarınca; “ Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durum borçludan kaynaklanmayan bir nedenle ortaya çıkarsa, borçlu hâkimden sözleşmenin yeni koşullara göre uyarlanmasını veya sözleşmeden dönme hakkının yürürlüğe konulmasını ister.”

Doktrinde yer alan görüşlere göre; “ Borçlu, borcunu ifa edememesinin mücbir sebepten ileri geldiğini ispat ederek mesuliyetten kurtulabilir. Mücbir sebep, akdi mesuliyette, borçlunun borcunu yerine getirmesinin kusurundan ileri gelmediğini gösteren borçluyu mesuliyetten kurtaran bir hadisedir.”(Prof. Dr. Haluk Tandoğan-Türk Mesuliyet Hukuku-Sayfa 467-468)

Yukarıda açıkladığımız kanun maddeleri ve doktrin görüşlerine göre, borçlunun öncelikle borcunu ifa edememesinin nedeninin mücbir sebepten kaynaklandığını ispat etmesi gerekmektedir. Çıkarılan genelgeler ve verilen sosyal izolasyonu sağlayıcı zorunlu neticesinde sosyal ve ekonomik anlamda öngörülemeyen bir mağduriyet ortaya çıkardığı kuşkusuzdur.

Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesi hükümlerinde işyeri kiracıları yönünden boşluklar olduğu görülmektedir. Borçlar Kanunu’nun 331. Maddesinde; “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir” hükmü mevcuttur. Aslında bu madde işyeri kiraları açısından yürürlükte olsa dahi bu soruna çözüm getirmemektedir.

İşyeri kira sözleşmeleri açısından; 31.3.2011 tarihli ve 6217 Sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile yeni TBK ile getirilen bazı maddelerin uygulanması ertelenmiştir. İlgili kanunun Geçici 2. Maddesi ile tanıdığı 8 yıllık süre, 2020 yılının temmuz ayında dolacak ve kiracısının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında yeni TBK ile gelen ve bu tarihe kadar uygulanmayan 9 maddesi uygulanmaya başlanacaktır. İlgili maddeler uygulanmaya başlanana kadar, kira sözleşmelerinde belirtilmiş olan ve kiracı açısından daha iyi şartlar sağlayan maddelere ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesinin hükümleri uygulanır. Sözleşmede düzenlenmeyen durumlar için ise mülga edilen Borçlar Kanunun hükümleri ele alınır. Bu sebeple; olağanüstü bir sebep mevcut olsa dahi fesih bildirimi için yasal fesih sürelerine uygun olarak bildirim yapılmalı dönem sonunun beklenmesi gerekmektedir.

Eğer ki sözleşmede salgın hastalık durumu bir mücbir sebep olarak düzenlenmiş ise sonuçları da belirlenmiş demektir ve buna göre sözleşme ile bu duruma bağlanan hukuki sonuçlar uygulanacaktır.

Sözleşmede salgın hastalıkların mücbir sebep olacağına dair bir madde düzenlenmemiş ise somut olay şartları incelenerek mücbir sebep halinin değerlendirilmesi gerekmektedir. Genel kural olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 136’ncı maddesinde mücbir sebep ve olağanüstü hali düzenlediği kabul edilmelidir.

COVİD-19 SEBEBİYLE İFA İMKÂNSIZLIĞI, GEÇİCİ İFA İMKÂNSIZLIĞI VE AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ HÜKÜMLERİNİN UYGULANMASI:

İfa İmkânsızlığı;

Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde; bir mücbir sebep kaydının bulunmaması halinde gündeme gelecek hüküm,TBK madde 136’da ifade edilmiştir.

Her somut olaya göre ilgili kira sözleşmesinden doğan borcun ifasının geçici olarak mı yoksa sürekli olarak mı imkânsızlaştığının tespiti yapılmalıdır. Bilindiği üzere Kira sözleşmeleri sürekli edim borcu doğuran sözleşme tipleridir. Korona virüs salgınında yapılan mücadelede alınan tedbirler de geçici süreli olduğundan sürekli bir ifa imkânsızlığından söz edilmemektedir çünkü tedbir kararları sona erdiğinde imkânsızlık hali de sona erecektir. Kiraya verenin borcu kiralananı kiracının kullanmasına ve yararlanmasına uygun halde bulundurmak olup kiracının borcu da kira bedelini ödemektir. Buna göre idari tedbir kararları devam ettiği sürece kiraya veren ve kiracı bakımından borcunu yerine getirmesi imkânsızlık hali yaratacaktır.

Aşırı İfa Güçlüğü:

Alınan tedbir kararı neticesinde çalışamayan esnafın, çalışamadığı için kirayı ödeyememesi veya önemli ölçüde zorluğa düşmesi Türk Borçlar Kanunu Md. 138’de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü halini de gündeme getirebilecektir. Borçlunun aşırı ifa güçlüğüne dayanması durumunda borçluya sözleşmeyi direkt olarak sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanınmamaktadır. TBK’nın 138.maddesinde aranan şartların varlığı halinde borçluya hâkimden sözleşmenin yeni koşullara göre uyarlanmasını talep etme hakkı tanımaktadır. Hâkiminin, tarafların iddia ve taleplerine bağlı olmayıp İşyerinin Kapalı Kaldığı Süre, İşyerinin Uğradığı Zarar, Yapılacak Uyarlama ile sözleşmenin ayakta kalıp kalamayacağı hususlarının incelenmesi gerekecektir. Eğer yeni koşullara göre uyarlanması mümkün değilse borçlu, sözleşmenin feshini talep edebilecektir.

Burada dikkat edilmesi gereken husus TBK madde 138 de belirtildiği üzere, ilgili kira sözleşmesinin süresi ve amacı ele alındığında kısıtlanan faaliyetler sebebiyle ortaya çıkan geçici durumun ilgili kira sözleşmesinden beklenen menfaati tamamen ortadan kaldırdığı söylenebilirse o zaman kira sözleşmesindeki borçların bu ifa imkânsızlığına bağlı olarak sona erdiği kabul edilebilir. Bu kanun hükmü hem taşınır hem taşınmaz kiraları için uygulanabilmektedir. Şartlar gerçekleştiği takdirde bahsi geçen taraf için sözleşmeye bağlılık ilkesinin uygulanmaması ifade edilmektedir.

Kira bedelinin uyarlanması için açılan uyarlama davasında uğranılan zararın ispatı kiracıya aittir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 12.06.2003 tarih ve 2003/4175 E. Sayılı kararında  ; “Kira uyarlama talebinde bulunan davacının mücbir sebebin varlığı ile işlemin temelinden çöktüğünün kanıtlanması gerekir” denmiştir. Özellikle, kamuoyu önünde açıklanan tedbir kararları ile kapatılan veya faaliyeti kısıtlanan işyerlerin için zarar unsurunu ispat etmek zor olmayacaktır.

Ancak Yargıtay’ın konuya ilişkin kararlarında, uyarlama davalarında sadece kira bedelinden kısmi indirim yapılabileceği, kira ödeme takviminin Mahkemece değiştirilemeyeceği belirtilmiştir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 19.03.2015 tarih ve 2014/6223 Esas sayılı kararında; “Meydana gelen felaket nedeniyle Mahkemece kira parasından yapılması gereken indirim miktarı ile yetinilmesi gerekirken, ayrıca sözleşme şartlarına da müdahale edilerek taraflarca sözleşmede aylık olarak ödenmesi kararlaştırılan kira parasının hasat sonunda yıllık olarak ödenmesine karar verilmesi doğru değildir” şeklinde hüküm kurulmuştur.

Geçici İfa İmkânsızlığı:

Yukarıda da ifa ettiğimiz üzere COVİD-19 salgınının günümüzdeki durum geçicidir. Kira sözleşmesinin süresine veya amacına bağlı olarak, meydana gelen bir geçici imkânsızlık kira sözleşmesinin sürdürülmesi temel bakımından sorun yaratabilir. Durumun geçici olması, alınan tedbir karalarının ortadan kalkacak olması ifanın geçici olarak imkânsızlaştığını göstermektedir.

 Genel olarak geçici ifa imkânsızlığından söz edilse de, kısmi hükümsüzlükte olduğu gibi, TBK m.27/son fıkra hükmüne göre sözleşmenin tümünü geçersiz kılma gibi, geçici hükümsüzlük ya da kısmi hükümsüz hâle gelmesine de yol açabilir. Burada yapılması gereken her durumda somut şartların ilgili kira sözleşmesine yarattığı etkiyi inceleyerek ona göre hukuki bir sonuç bağlamak.

TBK da geçici imkânsızlık durumu düzenlenmemiştir. Bu sebeple hükmün uygulanmasının sonuçlarının ne olması gerektiği konusunda doktrindeki görüşleri incelemek gerekmektedir. Bu konu ile alakalı birçok görüş bulunmaktadır. TBK m.136 da  ‘’ Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer’’. Hükmünün uygulanabileceği konusunda görüşler olmasına rağmen ilgili kanun maddesini, ani edimli sözleşmelerde tam hükümsüzlük hâline uygulanarak çözüme kavuşturulmamalıdır. Kira sözleşmeleri bakımından süre, amaç ve hükümet kararlarıyla yasaklananın ne olduğuna ve bu yasağın ilgili kira sözleşmesine yarattığı etki dikkate alınarak yapılan ayırımlara dayalı olarak uygulanıp uygulanmamasına karar verilmesi gerektiğinin düşünmekteyiz.

Korona virüs sebebiyle alınan önlemler kapsamında; 26.3.2020 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile yürürlüğe konulan Geçici 2/1. Maddesi ile; 1.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenmemesi durumunda kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından, feshetme ve tahliye yoluna gitme sebebi oluşturmayacağı hususu eklenmiştir.  Bu madde, çatılı-çatısız işyeri ayrımı olmaksızın işyeri kira bedelleri açısından uygulanacaktır. Diğer kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenen süre içerisinde ödenmemesi durumunda mevcut düzenlemede bir değişiklik bulunmamaktadır.

  • Söz konusu düzenleme ile kira bedellerinin ödenmemesi bakımından muafiyet sağlamamaktadır. Kiracılar bu madde ile yasada belirlenmiş dönemde işleyen kira bedelini ödeyemeyen kiracının (kira bedellerini ödemede temerrüdü halinde) kiraya verenin fesih ya da tahliye yoluna başvurma hakkı olmayacağına ilişkindir. Dolayısıyla kiracının sözleşmede belirlenen süre içinde kira bedelini ödeme borcu devam edecektir.
  • Normal şartlarda Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 352/ II uyarınca; bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelinin ödenmemesinden dolayı 2 kez yazılı ihtar alan kiracı aleyhinde tahliye davası açılabiliyordu. Aynı şekilde TBK md. 315 uyarınca kiracı, kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ödemezse, kiraya veren yazılı şekilde kiracıya 30 günden aşağı olmamak üzere ödeme için bir süre vermek ve bu sürenin sonunda da kira ödenmezse sözleşmeyi feshetme hakkına sahipti. Bu geçici düzenleme ile mal sahibine sözleşmede belirlenen tarih aralığında ödenmeyen kira bedeli sebebiyle tahliye davası açma ve sözleşmeyi feshetme hakkı kaldırılmıştır.
SONUÇ:

COVİD-19 salgın hastalığı ile mücadele sürecinde alınan tedbirler ve sosyal izolasyonu zorunlu tutan öneriler neticesinde çalışamayan veya çalışma faaliyeti durdurulmuş işçi ve işverenlerin mücbir sebebe bağlı olarak uygulanacak hukuki kurumlarda ilk olarak ilgili kira sözleşmesinde salgın hastalığın mücbir sebep olarak belirlenip belirlenmediği hususudur. Kira sözleşmesinde buna ilişkin bir düzenleme var ise o düzenlemenin sonuçlarına göre hareket etmek gerekir. Eğer ki sözleşmede buna ilişkin bir ibare ve düzenleme yok ise yukarıda incelenen ifa imkânsızlığı, kısmı ifa imkânsızlığı ve aşırı ifa güçlüğü kurumlarının şartlarının sağlanıp sağlanmadığı hususu her somut olayın ve kira sözleşmesinin içeriğine göre incelenmelidir.

Bu açıklanan önemli sebep ile olağanüstü fesih sebepleri; alınan ekonomik tedbirle kapsamında zorunlu olarak kapatılan veya faaliyeti sınırlandırılan; tiyatro, sinema, gösteri merkezi, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), dernek lokalleri, yüzme havuzu, SPA ve spor merkezleri gibi devam eden kira ilişkileri içindir. Zorunlu olarak kapatılmayan, yani ihtiyari olan kapatmalar bakımından bu destekler söz konusu değildir.

Stj. Av. Kevser Paslı