Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da bir diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin yükleniciye(müteahhite) belli bir payı devretmeyi, müteahhitin de arsa üzerine belirlenen yapının inşa edileceğini taahhüt ettiği karma nitelikli tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Bu sözleşmenin tarafları yüklenici ve arsa sahibidir. Bu sözleşme türü hukukumuzdaki sözleşme serbestisi ilkesi sonucu ortaya çıkmıştır. Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği Türk Borçlar Kanunu (TBK) ’nda yer alan bazı kısıtlara uyulmasına bağlıdır.
Genel olarak inşaat sözleşmeleri şekle tabi değildir fakat konumuz olan sözleşmenin, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini içeriğinde barındıran çift tipli karma nitelikli bir sözleşme olmasından dolayı, hangi şekle tabi olacağı sorunsalı, unsurlarını oluşturan ve kanunda düzenlenmiş bulunan sözleşmeler uyarınca belirlenmek durumundadır. Türk Borçlar Kanunu’nda eser sözleşmelerinin düzenlenmesinde bir geçerlilik şekli öngörülmemekle birlikte; taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağı hususu, TBK madde 237 çerçevesinde hüküm altına alınmıştır.
Şekle bağlı olmaksızın yapılan sözleşmenin varlığında uyuşmazlık çıktığı takdirde, sözleşmenin varlığını iddia eden taraf, iddiasını ispatlamak zorundadır. Yani müteahhit, arsa sahibiyle aralarındaki sözleşmenin varlığını, ancak yazılı bir belge ya da karşı tarafa teklif edeceği yemin ile ispatlayabilir. İşte bu nedenle, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde resmi düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Bunun dışında, tarafların kendi aralarında haricen yaptıkları veya koşullarını noterlikte yazdırmak suretiyle düzenlenen sözleşmenin altındaki imzanın noter tarafından tasdik edilmesi, sözleşmeye yasanın aradığı gibi resmi senet niteliğini kazandırmaz. Bu konu ile ilgili olarak Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 14.5.1990 T. 989/4811-990/2181 sayılı emsal bir kararında şöyle denmektedir: “Taraflar arasındaki sözleşme, taşınmaz satış vaadini de içeren kat karşılığı inşaat yapılmasına ilişkin olup, geçerliliği için Borçlar Kanunu 213, Medeni Kanun 634 ve Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddesi hükümleri gereğince, noter önünde re’sen düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Oysa anılan sözleşmenin imza onayı şeklinde yapıldığı anlaşılmaktadır. Tarafları bağlamayan bu şekildeki geçersiz sözleşmeye dayanılarak cezai şart ve tazminat ödetilmesi istenemez.”
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhit, taşınmaz teslimi borcunun borçlusu, arsa sahibi ise taşınmaz teslim borcunun alacaklısı konumundadır. Borçlu konumundaki müteahhit, sözleşme ile belirlenen tarihte yani vadesinde taşınmazı alacaklıya teslim etmekle yükümlüdür. Müteahhit teslim tarihinde taşınmaz teslimini geçekleştirmemesi halinde teslim borcu muaccel hale geleceğinden alacaklının, taşınmazın kendisine teslim edilmesini talep etme hakkı vardır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhitin eseri teslim borcu, sözleşmeye konu inşaatın ruhsat ve sözleşmeye uygun tamamlanmasına bağlıdır. İşin teslim edilmesinin iki ana unsuru mevcuttur. Birincisi; işin ruhsat ve eklerine uygun biçimde eksiksiz yapılmış olmasıdır. İkincisi ise eserin iş sahibi veya arsa sahibinin hakimiyetine geçirilmiş olmasıdır.
Kural olarak inşa edilecek eser ancak tamamen bittikten sonra teslim edilebilir. Tamamen bitme aşamasından önce eserin tesliminden söz edilemez. Dolayısıyla eser ancak objektif ölçüler içerisinde kullanılabilir duruma getirilmiş olması ile hukuki anlamda teslime konu olabilir. İnşaatın objektif ölçüler içerisinde kullanılabilir olması, inşaattaki ufak tefek noksanlıkları da içerebilir. Örneğin; kapı, pencere, zemin kaplama gibi noksanlıkları bulunan bir binanın teslimi düşünülemez ise de badanası yer yer dalgalı ya da süpürgelikleri henüz yapılmamış olan bir binanın tesliminden kaçınılamaz. Yargıtay’a göre de inşaatın mevcut noksanları ile objektif ölçüler içinde kullanılabilir durumda olmadıkça hukuki anlamda tesliminden söz edilemez. Aynı şekilde sözleşme süresinden önce teslime hazır hale gelen inşaatın da sözleşmede yazılı süre sonuna kadar bekleneceği beyan edilerek iş sahibine tesliminden kaçınılamaz. Bu kapsamda ancak tamamlanmış eserin ifası teklif edilebilir. Tamamlanmamış eserin teslimini yüklenici teklif ederse borca aykırı davranmış, iş sahibinin haklı olarak reddetmesine bağlı olarak borçlu temerrüdüne düşmüş olur.
Yüklenici temerrüdü halinde arsa sahipleri tarafından borcun aynen ifa edilmesi ve gecikme tazminatı birlikte talep edilebilir. Yüklenici, temerrüde düşmede kusuru olmadığını ispat edemediği hallerde gecikme tazminatı ödemekle mükelleftir. Dolayısıyla mücbir sebep halleri veya arsa sahibinden kaynaklanan nedenlerle gecikme gibi durumlar mevcutsa, bu haller yüklenici tarafından ileri sürülmeli ve ispat edilmelidir; bu durumda ispat külfeti, sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadığı hallerde doğrudan yüklenici üzerindedir. Gecikme tazminatı miktarının belirlenmesinde öncelikli olarak sözleşme hükümleri dikkate alınır, sözleşme hükümlerinin yetersiz kaldığı noktada kanundaki tamamlayıcı hükümler dahilinde karar verilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, sözleşme metni içerisinde düzenlenmiş olsun veya olmasın, yüklenicinin temerrüde düşmesi durumunun ispatı halinde mahkeme tarafından gecikme tazminatına hükmedilir. Yüklenici temerrüdüne ilişkin olarak TBK’nın 117’nci maddesinde muaccel bir borcun borçlusunun alacaklının ihtarıyla temerrüde düşeceği hükme bağlanmıştır. Madde metninde geçen muacceliyet, ifa zamanını ifade etmektedir. Düzenlemenin birinci fıkrası kapsamında inşaatın teslim talebinin alacaklı tarafından borçluya ihtarı ile borçlu temerrüde düşer. Maddenin ikinci fıkrası kapsamında ise inşaatın teslim tarihi kesin bir tarih olarak belirlenmiş ise o günün sonunda müteahhit ayrı bir ihtara gerek olmaksızın kendiliğinden temerrüde düşer. Temerrüt için ihtar gereken durumlarda, dava tarihi öncesinde borçlu temerrüde düşürülmemiş ise Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 24.5.1972 tarih 15/15 sayılı kararına göre borçlu, dava açılması ile temerrüde düşer. HMK’nın 118.maddesi kapsamında da dava açılmasının hukuki neticelerinden biri olarak davalı borçlu temerrüde düşmüş sayılır.
Müteahhit ile akdedilen sözleşmede, teslimin gecikmesi durumunda cezai şart ödenmesi ve/veya uğranılan kira kaybının da dâhil olduğu gecikme tazminatı kararlaştırılması mümkündür.
Taşınmazın kararlaştırılan tarihten geç bir tarihte teslim edilmesi durumunda, yüklenici müteahhidin temerrüde düşmesiyle taşınmazı inşa ettiren kişilerin geç teslim dolayısıyla uğradıkları zararların başında “kira kaybı” gelmektedir. Taşınmazın teslim edileceğinin kararlaştırıldığı tarihten taşınmaz tesliminin gerçekleştiği tarihe kadar geçen süre içinde taşınmazı inşa ettiren kişi, uğramış olduğu kira kaybını müteahhitten isteyebilmektedir. Yargıtay 15. HD 2019/2373 Esas, 2020/538 Karar sayılı kararına göre; “Davacı arsa sahibinin resmi sözleşmede gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa dahi en az aylık rayiç kira seviyesinde gecikme tazminatını istemesi mümkündür.”
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, sözleşmeyle gecikme tazminatı kararlaştırılmamış olsa bile yine de kira kaybının talep edilmesi mümkündür. Yargıtay 15. HD. 2019/3047 Esas, 2020/2498 Karar sayılı ve 21.09.2020 tarihli kararına göre; “Sözleşmede gecikme tazminatı ödeneceğine dair hüküm bulunmasa dahi yüklenicinin teslimde gecikmesi halinde BK 106/II. maddesi hükmünce arsa sahibi yükleniciden, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde aylık rayiç kira bedelinden az olmamak üzere gecikme tazminatı isteyebilecektir.”
Taşınmazı teslim alacak kişinin uğradığı kira kaybı zararı, 6098 sayılı TBK’nın 125. maddesinin 1. fıkrasına göre gecikme tazminatı kapsamına girmekte olup işbu maddeye göre; “Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.”
Belirtmek gerekir ki müteahhitten kira kaybı talep edilebilmesi için taşınmazı inşa ettiren kişinin, müteahhit ile arasında akdedilen sözleşmeden dönmemiş olması gerekmektedir. Ayrıca sözleşmeden döndüyse kira kaybı talebi karşılık bulamayacaktır.
Gecikme tazminatının belirlenmesinde öncelikle, yüklenici ve arsa sahibi arasında akdedilen sözleşme hükümleri esas alınır. Sözleşme hükümlerinde gecikme tazminatına ilişkin nasıl bir belirleme yapılmışsa, yükleniciye yönelik olarak gecikme tazminatı talepli açılacak olan davalarda inceleme yapan bilirkişi heyeti tarafından bu sözleşme hükümleri dikkate alınılarak hesaplama yapılır. Örneğin; sözleşmede taraflarca gecikme tazminatı olarak, daire başına aylık 10.000 Türk Lirası ya da güncel piyasa koşullarındaki 2 emsal kira bedelinin ödenmesi şeklinde belirleme yapılmış olabilir.
Unutulmamalıdır ki; yüklenici temerrüde düşmüş olsa dahi, sözleşmeye konu edilen yapının veya yapıların arsa sahibi tarafından üçüncü kişilere kiraya verilmesi suretiyle ekonomik yarar sağlanırsa, gecikme tazminatının talep edilmesi artık imkan dahilinde değildir. Aynı şekilde yüklenici temerrüde düşmeden önceki bir tarihte arsa sahibi tarafından pay satışı yapılmışsa, gecikme tazminatı talep edilmesi mümkün değildir. Bu nedenle bu tarz bir durumda gecikme tazminatı talep edilmesi, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenmiş olan dürüstlük kuralına ve hakkın kötüye kullanılması yasağına da aykırılık teşkil edecektir.
Av. Aleyna Geçkil
Turkish 
English