Tarihin birçok döneminde devletler sınırları içerindeki yabancıların ülkelerinde gayrimenkul edimini yasaklayıcı düzenlemeler getirmiştir. Küreselleşen yapı ve serbest piyasa ekonomisi ile bu düzenlemeler asgari sınırlara indirgenmiştir. Zamanla modern hukukta karşılıklılık ilkesi ve kanuni sınırlara uygunluk ilkeleri esas alınmıştır.
YABANCILAR VE TÜRKİYE’DEKİ MALVARLIKLARI
Karşılıklılık ilkesi, en az iki devlet arasında uygulanan ve akit devletlerin birbirinin vatandaşlarına aynı veya benzer şekilde haklar tanımasıdır. Karşılıklılık prensibi hukukumuzda da 2012 yılına kadar uygulanmış olup ülkemiz sınırları içindeki yabancıların taşınmaz elde edebilmesi için vatandaşı oldukları ülkelerde Türk vatandaşlarına gayrimenkul ediminin hukuki ve fiili olarak tanınmış olma şartı aranmıştır. Sonraları bu ilkenin yerini “Cumhurbaşkanlığı Tarafından Belirleme” usulü almıştır.
Yapılan değişikliklerle birlikte 183 devlet vatandaşlarına Türkiye Cumhuriyeti’nde mütekabiliyet şartı aranmaksızın taşınmaz elde edinme hakkı tanınmıştır. Bu sayede yabancının vatandaşı olduğu ülkede Türk vatandaşı taşınmaz edinemese bile yabancı gerçek kişi Türkiye topraklarında taşınmaz edinebilecektir. Ancak özellikle vurgulamak gerekir ki 6302 sayılı Kanun’un 1. maddesinde; “Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.” denilmek suretiyle mütekabiliyet koşulu kaldırılmıştır.
Kanuni sınırlara uygunluk ilkesi ise, yabancıların taşınmaz edinmelerinde ancak söz konusu ülkenin kanuni kısıtlamalarına uygun olarak gayrimenkul elde edebilmesidir.
Yabancı Gerçek Kişiler Kimlerdir?
Gerçek kişi “haklara ve borçlara ehil olan insanlar” olarak tanımlanırken, Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu (YUKK)’nda “ Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan kişi ” olarak tanımlanmıştır.
Yapılan bu tanımlar doğrultusunda, yabancı;
“Yabancı bir veya birkaç devlet vatandaşlığında olanlar yani bir ya da birden fazla devletebir uyrukluk bağıyla bağlı olan kişiler,”
“Bir tanesi TC vatandaşlığı olan çok uyruklular yani dünya üzerindeki uyrukluklardan kaç tanesine sahip olursa olsun, bunların arasında geçerli bir de TC vatandaşlığı bulunan kimseler” olarak tanımlanabilir.
Uluslararası Korumadan Yararlanan Yabancılar
1.Mülteciler
Vatandaşı bulunduğu memlekette vuku bulan siyasi olaylar sebebiyle bu ülkeyi iradesiyle veya zorla terk etmiş ve yeni bir devletin vatandaşlığına geçmemiş ve herhangi bir devletin diplomatik koruması altında bulunmayan kimsedir.
YABANCILAR VE TÜRKİYE’DEKİ MALVARLIKLARI
2.Şartlı Mülteciler
Şartlı mülteci kavramı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu’nun 2. maddesinde tanımlanmıştır.
Buna göre; “Avrupa ülkeleri dışında meydana gelen olaylar sebebiyle ırkı, dini, tabiiyeti, belli bir toplumsal mensubiyeti veya siyasi düşüncelerinden dolayı zulme uğrayacağından haklı sebeplerle korktuğu için vatandaşı olduğu ülkenin dışında bulunan ve bu ülkenin koruması altında bulunmayan, söz konusu korku sebebiyle korumadan yararlanmak istemeyen yabancı kişidir.” Şartlı mülteci ile mülteci kavramının birbirinden ayıran husus kişinin Avrupa ülkelerinin birinden gelip gelmediğidir.
- İkincil Koruma Statüsü Sahipleri
- Mülteci veya şartlı mülteci olarak nitelendirilmeyen ve menşe veya ikamet ülkesine geri döndüğü takdirde, ölüm cezasına mahkûm olacak veya ölüm cezası infaz edilecek veya işkenceye, insanlık dışı ya da onur kırıcı ceza veya muameleye maruz kalacak olması nedeniyle menşe veya ikamet ülkesinin korunmasından yararlanamayanlardır.
- Geçici Korumadan Yararlananlar
Ülkesinden zorla ayrılan veya geri dönemeyen, acil ve geçici koruma bulmak amacıyla kitlesel olarak sınırlarımıza gelen veya bu kitlesel akım döneminde bireysel olarak sınırlarımızdan geçen yabancılardır. - Göçmenler (Muhacirler)
Yerleşme niyeti ile ve çeşitli nedenlerle (ekonomik, siyasi, dini vb.) bağlı bulunduğu ülkeyi terk ederek başka bir ülkeye giden kişilerdir. Göçmen sayılabilmek için; Türk soyundan olmak, Türk kültürüne bağlı olmak ve yerleşme amacı ile gelmek gerekmektedir. Göçmenler kendi içlerinde serbest göçmen,
İskânlı Göçmen, Münferit Göçmen, Toplu Göçmen olarak dört gruba ayrılırlar. - Vatansızlar
Hiçbir devletle vatandaşlık bağı ile bağlı olmayan, herhangi bir devletin yasalarına göre vatandaş sayılmayan kişiler vatansız olarak adlandırılmaktadır. - İmtiyazlı Yabancılar
Doğumla Türk vatandaşı olup Türk vatandaşlığından çıkanlar imtiyazlı yabancılar statüsündelerdir. - Azınlıklar
Azınlıkları genel olarak, bir ülkede o devletin uyruğu olarak yaşayan ancak ırk, din, dil ve kültür bağları bakımından çoğunluk nüfusa oranla farklı hisseden kişiler olmak üzere kategorilere ayırabiliriz.
Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Edinmesine İlişkin Yasal Düzenlemeler Şüphesizdir ki yabancı gerçek kişinin taşınmaz edinmesine ilişkin en önemli madde 2892 sayılı Tapu Kanunu’nda yer almaktadır. Tapu Kanunu’nun 35. maddesi;
“Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplamalanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir”
Anılan maddeye göre yabancıların ülkemizde taşınmaz elde edebilmesinin sınırı kişi başına ülke genelinde en fazla Cumhurbaşkanı Kararı ile 60 hektara çıkabilmektedir. Bir diğer önemli şart ise askeri bölge sınırlarına getirilmiştir ki yabancı uyruklu gerçek kişiler askeri yasak bölgeler ve asker güvenlik bölgelerinde bulunan taşınmazları edinemez ve kiralayamazlar. Özel güvenlik bölgelerindeki taşınmazları ise valilik izini ile edinebilir ve kiralayabilirler.
İmtiyazlı Yabancıların İstisnai Durumu
Şüphesizdir ki yabancı statüsündeki bir gerçek kişinin Türkiye sınırları içerisinde taşınmaz elde
edebilmesi için aranan kuralların en büyük istisnası Türk Vatandaşlığı Kanunu’nu 28. maddesidir;
“Doğumla Türk vatandaşı olup da çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybedenler ve üçüncü dereceye kadar olan altsoyları, bu maddede belirtilen istisnalar dışında Türk vatandaşlarına tanınan haklardan aynen yararlanmaya devam ederler. Millî güvenliğe ve kamu düzenine ilişkin hükümler saklıdır.”
Bu statüye sahip yabancı kişiler, ülkemizde taşınmaz mal elde edinirken herhangi bir şart aranmaksızın Türk Vatandaşları ile aynı statüde sayılmış, kanuni bir kısıtlamaya tabi tutulmamışladır.
Ayrıca belirtmek gerekir ki, anılan maddenin dördüncü fıkrası “Cumhurbaşkanı gerekli görmesi halinde üçüncü dereceden itibaren hangi dereceye kadar olan altsoyların bu maddede tanınan haklardan faydalanabileceğini belirleyebilir” şeklinde düzenleme ile imtiyazlı yabancılar için istisna getirilmiştir.
Taşınmaz Edinimine Başvuru ve
Reddi Durumu
Ülkemizde taşınmaz elde etmek isteyen yabancının yazımızda belirtilen kanuni sınırlamalara girmemesi ve Cumhurbaşkanının belirlediği ülke vatandaşlarından birinin olması gerekmektedir.
Bunun tespitinde görevli ise ilgili Tapu Müdürlüğü’dür. İlgili tapu müdürlüğü gerekli askeri makamlara yazı göndererek iktisabı istenen taşınmaz malın yabancılara satışının engel olup olmadığı hususunu tespitini istemektedir. Taşınmaz maliki veyahut yetkili temsilcisi Tapu Müdürlüğü’ne ön başvuru yaparak işlemleri başlatırlar. Taşınmaz edinme başvurusunun reddi halinde ise işlem yapan Tapu Müdürlüğü’nün bağlı bulunduğu Bölge Müdürlüğüne itiraz edilebilmektedir.
Av. Selin Kankaya
Turkish 
English